Agevolazioni fiscali prima casa, l'Agenzia delle Entrate aggiorna la guida "acquisto e vendita"

Agevolazioni fiscali prima casa, l'Agenzia delle Entrate aggiorna la guida "acquisto e vendita" (scarica pdf)

 

 L'agenzia delle Entrate ha aggiornato la guida "fisco e casa: acquisto e vendita", con le novità introdotte dal decreto sulle semplificazioni fiscali. Gli aggiornamenti riguardano soprattutto i requisiti per accedere alle agevolazioni fiscali prima casa e i casi in cui si perdono tali benefici fiscali. Ma contiene anche informazioni sulle agevolazioni per chi acquista una casa da destinare alla locazione e sulle imposte sulla compravendita introdotte da gennaio 2014.

Agevolazioni prima casa 2015

I requisiti necessari per usufruire delle agevolazioni prima casa sono i seguenti: l'abitazione non deve essere di categoria catastale a1(abitazioni di tipo signorile), a8 (abitazioni in ville) o a9 (castelli e palazzi di eminente pregio artistico e storico).

- l'immobile deve essere ubicato

• Nel territorio del comune in cui l’acquirente ha o stabilisca, entro 18 mesi dall’acquisto, la propria residenza. La dichiarazione di voler stabilire la residenza nel comune ove è situato l’immobile acquistato deve essere resa, a pena di decadenza, dall’acquirente nell’atto di acquisto. ai fini della corretta valutazione del requisito della residenza, il cambio di residenza si considera avvenuto nella data in cui l’interessato rende al comune la dichiarazione di trasferimento;
• Se diverso, nel territorio del comune in cui l’acquirente svolge la propria attività, intendendo per tale anche quella svolta senza remunerazione, come per esempio le attività di studio, di volontariato e sportive (circolare 2 marzo 1994, n. 1);
• Se trasferito all’estero per ragioni di lavoro, nel territorio del comune in cui ha sede o esercita l’attività il soggetto da cui dipende;
• Se l’acquirente è un cittadino italiano emigrato all’estero, nell’intero territorio nazionale purché l’immobile sia acquisito come “prima casa” sul territorio italiano. la condizione di emigrato può essere documentata attraverso il certificato di iscrizione all’aire o può essere autocertificata dall’interessato mediante autocertificazione resa nell’atto di acquisto (ai sensi dell’articolo 46 del dpr 28 dicembre 2000, n. 445).
• Per il personale delle forze armate e delle forze di polizia non è richiesta la condizione della residenza nel comune di ubicazione dell’immobile acquistato con le agevolazioni prima casa.

Per richiedere i benefici fiscali, inoltre, nell’atto di acquisto il compratore deve dichiarare:

• Di non essere titolare, esclusivo o in comunione col coniuge, di diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione, su altra casa nel territorio del comune dove si trova l’immobile oggetto dell’acquisto agevolato;
• Di non essere titolare, neppure per quote o in comunione legale, su tutto il territorio nazionale, di diritti di proprietà, uso, usufrutto, abitazione o nuda proprietà, su altro immobile acquistato, anche dal coniuge, usufruendo delle agevolazioni per l’acquisto della prima casa.
• Se, per errore, nell’atto di compravendita queste dichiarazioni sono state omesse, è possibile rimediare mediante uno specifico atto integrativo, redatto secondo le stesse forme giuridiche del precedente, in cui dichiarare la sussistenza dei presupposti soggettivi e oggettivi per usufruire delle agevolazioni fiscali.
• L'agevolazione spetta allo stesso modo per l’acquisto delle pertinenze dell’abitazione qualora le stesse siano destinate in modo durevole a servizio e ornamento dell’abitazione principale per il cui acquisto si è già beneficiato della tassazione ridotta; questo, anche quando la pertinenza è acquistata con un atto separato.
• In ogni caso, la guida ricorda che il beneficio spetta per le pertinenze classificate o classificabili nelle categorie c/2, c/6 e c/7, ed è fruibile limitatamente a una pertinenza per categoria catastale.

per ulteriori informazioni e aggiornamenti scarica la guida dell'agenzia delle entrate cliccando direttamente su questa frase

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Marco Ricchi

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Le novità introdotte dal Decreto Sblocca Italia per l’acquisto di una casa.

 

Con il decreto Sblocca Italia sono state introdotte delle agevolazioni per coloro che decidono di acquistare una casa, da destinare all’affitto per almeno 8 anni.

L’articolo 21 offre una deduzione dall’Irpef del 20% rispetto al prezzo pagato per l’immobile, per una deduzione complessiva che non può superare i 60.000 euro.

Naturalmente questa deduzione non si può sommare alle agevolazioni destinate alla prima casa.

Quali sono le condizioni per poter usufruire della deduzione

• l’immobile deve essere destinato entro sei mesi dall’acquisto, o dalla fine dei lavori, alla locazione per almeno otto anni con contratto di affitto a canone concordato;
• nel caso il contratto di affitto si risolva prima degli otto anni, il diritto alla deduzione non decade se viene stipulato un nuovo accordo entro massimo un anno dalla risoluzione del precedente contratto;
• l’unità immobiliare non deve rientrare nelle categorie catastali A/1 A/8 A/9;
• l’unità immobiliare non deve essere ubicata nelle zone di carattere artistico, storico, o destinate a nuovi insediamenti industriali…
• l’abitazione deve essere certificata in classe energetica A o B;
• non devono sussistere rapporti di parentela di primo grado tra locatore e locatario;

A chi si rivolge l’agevolazione

• Per tutti gli acquisti di unità immobiliare residenziale, di nuova costruzione, oppure oggetto di ristrutturazione, cedute da imprese di ristrutturazione di immobili o da cooperative edilizie,  dal 1° gennaio 2014 al 31 dicembre 2017;
• a persona fisica, non esercente attività commerciale, a fronte di una spesa massima di 300.000 euro. Lo stesso vale anche per coloro che sostengono le spese per un immobile a destinazione residenziale su aree edificabili, già detenute dal contribuente prima dell’inizio dei lavori, o sulle quali già sono riconosciuti dei diritti di edificazione.

L’agevolazione viene ripartita in otto quote annuali, tutte di eguale importo, con inizio dal periodo in cui avviene la stipula del contratto d’affitto. Inoltre è bene ricordare che non può essere cumulabile con altre iniziative di deduzione per le stesse spese.

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Stati Uniti, Obama interviene per permettere agli americani di diventare proprietari di una casa.

Il presidente degli Stati Uniti, Barack Obama, ha annunciato una riduzione dei premi sui prestiti della Federal Housing Administration (FHA) - l'agenzia federale che garantisce un terzo dei nuovi mutui - con l'obiettivo di sostenere il mercato e permettere agli americani di acquistare casa.

Obama ha presentato un cambiamento nella politica dei mutui che potrebbe aprire il mercato immobiliare a un maggior numero di americani. Il piano per tagliare i premi su alcuni mutui emessi dalla FHA potrebbe aprire il settore a 250mila nuovi acquirenti. Si tratta di un taglio di mezzo punto percentuale, dall'1,35 per cento allo 0,85 per cento.

In visita in Arizona, il presidente USA ha detto: "qui a Phoenix voglio parlare dell'aiuto rivolto alle famiglie affinché possano realizzare parte del sogno americano: avere una casa propria" e ha aggiunto: "l'acquisto di una casa è sempre stato qualcosa di più del possedere un tetto e quattro mura. Si tratta di investire nel risparmio e nella costruzione di una famiglia e vuol dire piantare radici in una comunità".

Articolo visto su: obama announces cut in federally issued mortgage premiums (usnews.com).

Beh…che dire proprio come in Italia no?

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Quali e quante tasse da pagare per comprare casa? Tutto ciò che c’è da sapere prima di acquistare prima casa.

Quali e quante tasse da pagare per comprare casa? Tutto ciò che c’è da sapere prima di acquistare prima casa.

 

Il più importante momento nella vita di una persona è l’acquisto di una casa, soprattutto se destinata a essere la prima casa. Una volta presa la decisione, è bene conoscere i costi fiscali e le procedure necessarie per diventare proprietario dell’immobile.

1. ASPETTI CONTRATTUALI

L’atto di compravendita (cosiddetto rogito)

Per acquistare la casa è necessaria, la stipula di un contratto di compravendita, ossia un accordo formale tra due parti, venditrice e acquirente, con il quale una trasferisce all’altra la proprietà dell’immobile a fronte del pagamento del prezzo stabilito.

Nel caso specifico di un immobile, l’atto di compravendita è definito rogito notarile. Per legge, tale atto deve essere stipulato davanti al notaio, in forma pubblica con la presenza del venditore e dell’acquirente. Successivamente deve essere depositato presso la Conservatoria dei Registri immobiliari, che gestisce un registro pubblico dove sono “annotate” le proprietà degli immobili.

Al notaio, salvo espressa rinuncia dell’acquirente, spettano tutti i controlli del caso, quali l’esistenza di ipoteche o altri vincoli, il rispetto delle norme sull’edilizia, nonché la garanzia sull’identità delle parti e sulla legalità dell’atto.

Negli atti di compravendita la legge prevede la presenza di alcuni elementi obbligatori:
– l’effettivo prezzo di vendita dell’immobile;
– le indicazioni analitiche in ordine alle modalità di pagamento;
– l’eventuale intervento di mediatori immobiliari (quali ad esempio le agenzie) e le spese sostenute per detta attività, con le modalità di pagamento.

Di norma, si arriva alla stipula del rogito dopo aver previamente firmato un contratto preliminare (chiamato anche “compromesso”) che non ha l’effetto di trasferire già la proprietà, ma di vincolare sia il venditore che l’acquirente a vendere in un successivo momento, presentandosi dal notaio e ponendo in essere tutte le tappe necessarie per tale momento (ivi compresi eventuali pagamenti di acconti).

2.ASPETTI FISCALI

Imposte sulla casa. La compravendita è soggetta a diverse tipologie d’imposte: imposta di registro (o in alternativa l’IVA), imposta catastale e imposta ipotecaria. Le imposte variano a seconda della destinazione dell’immobile e del soggetto che vende. Dal 1° gennaio 2014 le imposte relative al trasferimento di immobili sono state modificate con l’obiettivo di diminuire il peso fiscale, soprattutto per la compravendita tra privati

di immobili destinati a prima casa.

Imposta di registro (o in alternativa IVA). L’imposta di registro è salita al 9% rispetto al precedente 7% per gli immobili non adibiti ad abitazione principale mentre è scesa al 2% rispetto al precedente 3% per la prima casa, ad eccezione delle abitazioni appartenenti alle categorie catastali A/1, A/8 e A/9 (abitazioni considerate di lusso). È stato poi stabilito un valore minimo di 1.000 euro per l’imposta di registro che incide in modo significativo sugli immobili il cui valore dichiarato è inferiore a euro 50.000. Se l’immobile è, invece, soggetto a IVA, l’imposta di registro è fissa e non proporzionale: dal 1° gennaio 2014 è passata dai precedenti 168 euro agli attuali 200 euro.

Imposta catastale e ipotecaria. Le imposte ipotecaria e catastale devono essere versate nella misura di 50 euro ciascuna oppure di 200 euro, a seconda del venditore e della tipologia di immobile. In precedenza, erano calcolate in modo proporzionale: 2% per l’imposta ipotecaria ed 1% per l’imposta catastale, con un minimo di 168 euro.

Bonus Prima Casa Residenza. Esistono benefici fiscali sia per quanto riguarda l’IVA (pagabile al 4%) che per l’imposta di registro qualora l’acquisto riguardi la prima casa del contribuente. Si deve trattare di immobile censito al catasto ad una delle seguenti categorie: categoria A/2, A/3, A/4, A/5, A/6, A/7 e A/11.

Come si pagano le imposte. Le imposte di registro, ipotecaria e catastale vengono pagate direttamente al notaio, che le versa all’erario al momento della registrazione dell’atto notarile, svolgendo così la funzione di sostituto di imposta. L’IVA, se richiesta, viene versata direttamente all’impresa costruttrice che poi è responsabile nei confronti dell’erario.

Base imponibile e meccanismo del prezzo valore. Dal 1° gennaio 2007 per la compravendita di case comprese le relative pertinenze (box, cantine, garage) a favore di un acquirente privato, si può assumere come base imponibile per il calcolo delle imposte il valore catastale anziché il corrispettivo effettivamente pagato (prezzo-valore). Il valore catastale si calcola sulla rendita catastale, rivalutata del 5% e moltiplicata per 110 se è prima casa e per 120 in tutte le altre ipotesi.

Per tutte le altre compravendite in cui l’acquirente non è un privato, la base imponibile è costituita dal prezzo pattuito e dichiarato nell’atto dalle parti e non dal valore catastale.

Quando la vendita della casa è soggetta a IVA, la base imponibile è costituita sempre dal prezzo pattuito e dichiarato dalle parti nell’atto e non dal valore catastale. Nel caso che la compravendita sia tassata sul valore catastale, le tariffe notarili devono essere ridotte del 30%.

3. ESEMPI PRATICI

Esempi pratici Quanto Costa Acquistare Casa di 100.000 euro

a) Acquistare casa di 100.000 euro come prima casa (non di lusso) se il venditore è un soggetto privato o un’impresa non costruttrice che non ha eseguito alcun lavoro o da impresa costruttrice (o di ristrutturazione) dopo 5 anni dall’ultimazione dei lavori che non abbia optato per l’IVA:

– IVA assente
– imposta del registro del 2% pari a 2.000 euro
– imposta ipotecaria fissa di 50 euro
– imposta catastale fissa di 50 euro
– totale imposte 2.100 euro.

b) Acquistare casa di 100.000 euro come prima casa (non di lusso) se il venditore è un’impresa costruttrice o di ristrutturazione (entro i 5 anni dall’ultimazione dei lavori o anche dopo nel caso di opzione per l’applicazione dell’IVA):

– IVA del 4% pari a 4.000 euro
– imposta del registro fissa di 200 euro
– imposta ipotecaria fissa di 200 euro
– imposta catastale fissa di 200 euro
– totale imposte 4.600 euro.

c) Acquistare casa di 100.000 euro a uso abitativo non prima casa (non di lusso) se il venditore è un soggetto privato o un’impresa non costruttrice che non ha eseguito alcun lavoro o da impresa costruttrice (o di ristrutturazione) dopo 5 anni dall’ultimazione dei lavori che non abbia optato per l’IVA:

– IVA assente
– imposta del registro del 9% pari a 9.000 euro
– imposta ipotecaria fissa di 50 euro
– imposta catastale fissa di 50 euro
– totale imposte 9.100 euro

d) Acquistare casa di 100.000 euro a uso abitativo non prima casa (non di lusso) se il venditore è un’impresa costruttrice o di ristrutturazione (entro i 5 anni dall’ultimazione dei lavori o anche dopo nel caso di opzione per l’applicazione dell’IVA):

– IVA al 10% pari a 10.000 euro
– imposta del registro fissa di 200 euro
– imposta ipotecaria fissa di 200 euro
– imposta catastale fissa di 200 euro
– totale imposte 10.600 euro.

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Mutui sospesi fino al 2017, la nuova moratoria prevista nella legge di stabilità 2015

La legge di stabilità 2015 ha introdotto una moratoria fino al 2017 per i debiti bancari di piccole e medie imprese e di famiglie. La sospensione riguarderà solo una parte della rata del mutuo, quella relativa alla quota capitale e non quella che riguarda la quota interessi.

Il testo integrale del comma 246 della legge di stabilità 2015, pubblicato in gazzetta ufficiale lo scorso 29 dicembre, recita quanto segue: "al fine di consentire di allungare il piano di ammortamento dei mutui e dei finanziamenti per le famiglie e le micro, piccole e medie imprese individuate dalla raccomandazione 2003/361/ce della commissione, del 6 maggio 2003, il ministero dell'economia e delle finanze e il ministero dello sviluppo economico, entro novanta giorni dalla data di entrata in vigore della presente legge e previo accordo con l'associazione bancaria italiana e con le associazioni dei rappresentanti delle imprese e dei consumatori, concordano, senza nuovi o maggiori oneri per la finanza pubblica, tutte le misure necessarie al fine di sospendere il pagamento della quota capitale delle rate per gli anni dal 2015 al 2017".

Si tratta del risultato dell'emendamento proposto, in commissione bilancio della camera, da Francesco Cariello del Movimento 5 Stelle. I 90 giorni dall’entrata in vigore della legge di stabilità si contano a partire dal 1° gennaio 2015, quindi le misure necessarie per sospendere il pagamento della quota capitale sono attese entro il 31 marzo 2015.

Queste nuove disposizioni, con buona probabilità, ricalcheranno quanto previsto dall'accordo tra abi e associazioni dei consumatori grazie al quale negli anni scorsi le famiglie hanno potuto beneficiare del congelamento dei mutui. Un piano che ha consentito la sospensione dei rimborsi a quanti si trovassero in condizioni di particolare difficoltà.

Un pro che però ha il suo contro. Le famiglie che, infatti, decideranno di sospendere il pagamento della quota capitale delle rate per gli anni dal 2015 al 2017 dovranno comunque considerare tre anni di interessi aggiuntivi, dal momento che la scadenza del mutuo slitterà di 36 mesi. Come detto, infatti, ad essere sospesa sarà solo una parte della rata del mutuo, quella relativa alla quota capitale e non quella che riguarda la quota interessi.

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…a chi conviene il contratto rent to buy?

 

Il decreto "Sblocca Italia" ha regolamentato il cosiddetto "rent to buy", ovvero quel particolare contratto che permette di disporre immediatamente di una nuova casa con la possibilità di acquisto della stessa dopo un periodo di tempo e al prezzo preventivamente concordato dalle parti. Un passo importante, in particolare in questo momento di crisi, con il quale si punta a facilitare l'acquisto di immobili. ma a chi conviene questo tipo di contratto?

- compratore: Il "rent to buy" conviene a chi necessita, in tempi brevi, della disponibilità di un immobile e non ha i fondi sufficienti per acquistarne uno e/o non ha le garanzie per ottenere un mutuo e non vuole rivolgersi al mercato delle locazioni. Con il "rent to buy" il futuro acquirente può ottenere l'immediato conseguimento dell'immobile diluendo nel tempo l'impegno finanziario. E’, infatti, possibile imputare al prezzo di vendita tutto o parte dei canoni corrisposti durante il periodo di godimento dell'immobile precedente alla vendita.

- venditore: Il "rent to buy" conviene a chi non ha così tanta fretta e/o mancanza di liquidità e/o difficoltà a ottenere un mutuo. ma anche a quel venditore che vuole procedere all'acquisto di una nuova casa e alla vendita di quella di proprietà con maggiore calma e tranquillità. Con il "rent to buy" il venditore può collocare velocemente il bene mettendolo a reddito.

- i vantaggi del il "rent to buy": Questa formula - disciplinata dall'art. 23 del dl n. 133/2014 - consente di bloccare il nuovo immobile cominciando a versare un canone periodico, evitando così di diventare allo stesso tempo proprietario di due diverse case, con conseguente imposizione fiscale, di avere più tempo per realizzare la vendita di quella vecchia a un prezzo più congeniale alle proprie aspettative e, conseguentemente, di evitare nell'immediato gli oneri finanziari derivati dall'accensione di un mutuo, diminuendo al contempo quello che sarà l'importo da richiedere in prestito per acquistare quella nuova.

Il legislatore ha previsto un contenuto contrattuale flessibile, lasciando alle parti la possibilità di stabilire autonomamente gli aspetti maggiormente caratterizzanti del rapporto negoziale: dall'ammontare del prezzo di acquisto alla durata del periodo di godimento del bene anteriore alla vendita, dall'importo e dalla periodicità dei canoni da anticipare al proprietario alla misura in cui gli stessi potranno poi essere scontati sul corrispettivo finale.

Nell'interesse del proprietario è stato previsto che l'accordo si risolva ove il futuro acquirente non paghi, anche non consecutivamente, un numero minimo di canoni, che può essere consensualmente stabilito dalle parti, ma che non può essere inferiore a un ventesimo del loro numero complessivo.

In caso di risoluzione del contratto per inadempimento, il proprietario, dovrà quindi restituire la parte dei canoni imputata al prezzo di vendita, maggiorata degli interessi legali. In caso contrario, invece, il futuro acquirente dovrà restituire l'immobile e perderà il diritto di riscatto dei canoni, i quali saranno incassati dalla controparte a titolo di indennità, salvo diversa previsione contrattuale.

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Il 2014 sarà ricordato come l'anno del "disgelo" nel mercato dei mutui

Il 2014 sarà ricordato come l'anno del "disgelo" nel mercato dei mutui

Invertendo un trend ormai costante negli ultimi anni, il sistema creditizio del 2014 ha ripreso ad erogare spinto da una domanda che aveva dato segnali di vivacità già a verso la metà del 2013. complice l'Euribor ai minimi storici, il miglior tasso variabile scende sotto il muro del 3%.

Il 2014 si è aperto con una buona notizia sul fronte dei mutui. Da gennaio è infatti operativo il plafond casa, due miliardi di mutui agevolati per l'acquisto di prima e seconda casa. Da marzo è invece possibile presentare le domande alle banche che hanno aderito.  650 milioni di euro sono quelli che il decreto ministeriale del 31 luglio 2014 destina al fondo di garanzia per la prima casa. e chi è in difficoltà con il pagamento delle rate può accedere al fondo di solidarietà.

Proseguendo il trend positivo della seconda parte del 2013, anche il 2014 inizia con il segno positivo della domanda di finanziamenti per la casa. Un dato positivo che si conferma lungo il corso dell'anno. Secondo l'analisi dell'andamento aggregato dei primi nove mesi dell'anno (fonte Criff) si nota che se da un lato si registra un ritrovato interesse da parte degli italiani a richiedere un finanziamento per l'acquisto dell'abitazione, dall'altro è ancora profondo il gap rispetto al triennio 2011-2013. Questo vuol dire che il dato positivo si sta consolidando mese dopo mese, ma la strada per tornare sui livelli "normali" è ancora lunga.

L'aumento della domanda è stato accompagnato anche da una tendenza delle banche a riaprire il rubinetto delle erogazioni. Nei primi dieci mesi dell'anno i prestiti erogati per l'acquisto di abitazioni in Italia sono cresciuti del 30,5% sullo stesso periodo del 2013 a 20,2 miliardi, superando l'intero ammontare dello scorso anno. Anche i tassi sulle nuove erogazioni scendono notevolmente, e il tasso medio tocca a fine anno il 2,9%. Non si arresta però la sofferenza delle banche, che indica la rischiosità dei prestiti (mutui compresi). 

Il volume di erogazioni resta ben lontano però dai livelli degli anni precedenti e restano rigidi i requisiti richiesti dalle banche per concedere i mutui. Il settore del credito inoltre resta fortemente condizionato dalla stabilità politica ed economica in Italia e in Europa, e dall'andamento del mercato del lavoro.

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