Dal Notariato arriva il decalogo del rent to buy, (scarica contratto tipo pdf)
Dopo l'entrata in vigore del decreto sblocca Italia
e in attesa dei chiarimenti fiscali delle entrate, il consiglio nazionale del
notariato ha pubblicato un utile decalogo per chiarire tutti i dubbi dei
cittadini sul rent to buy. Dai vantaggi e svantaggi per acquirente e venditore
fino alle tutele previste dalla legge. oltre al vademecum, è disponibile uno
dei possibili schemi contrattuali.
1. cos’è il contratto di rent to buy?
E’ un nuovo tipo di contratto in cui si fondono un contratto di locazione e un
preliminare di vendita di un immobile. significa che il proprietario consegna
fin da subito l’immobile al conduttore-futuro acquirente, il quale paga il
canone; dopo un certo periodo di tempo il conduttore può decidere se acquistare
il bene, detraendo dal prezzo una parte dei canoni pagati
esempio: si consideri la vendita
di un appartamento per il prezzo di 100.000 euro. Il canone mensile è convenuto
in 1.000 euro mensili. una parte di questo prezzo, ad esempio 500 euro, viene
dato per il godimento del bene, come se fosse un normale affitto. E questa
parte si “perde”, proprio come in una normale locazione. il residuo, cioè i 500
euro mancanti, si imputano al prezzo (cioè sono come un acconto sul prezzo di
vendita), per cui hanno come effetto quello di ridurre il prezzo finale di
vendita. Se dopo 5 anni il conduttore deciderà di acquistare il bene non dovrà
pagare 100.000 euro, ma 70.000 euro, perché 30.000 sono già stati pagati con
parte dei canoni.
2. il conduttore è obbligato a
comprare la casa dopo il periodo di “affitto”? entro quale termine potrà
decidere di acquistarla?
No, la legge prevede che il conduttore abbia la facoltà ad acquistare il bene,
ma non un obbligo.
Ovviamente le parti possono concordare che il conduttore sia obbligato ad
acquistare, ma allora il contratto è diverso dal rent to buy.
Il termine entro il quale il conduttore potrà decidere di acquistare la casa è
stabilito dalle parti, entro i dieci anni.
3. quali sono i vantaggi e i rischi
per chi vende?
Il vantaggio principale è la possibilità di trovare un numero più elevato di
potenziali acquirenti.
Il rischio è che il conduttore decida di non comprare la casa. in tal caso,
però, il proprietario può trattenere tutto o parte di quanto è stato pagato (e
sarà una somma maggiore rispetto ad un normale canone di locazione). L’altro
rischio è quello di trovarsi l’immobile occupato dal conduttore divenuto
inadempiente e di dover fare ricorso al giudice per liberare il bene e venderlo
ad altri.
4. il proprietario, in caso di
mancato acquisto o di mancato pagamento dei canoni dovrà intraprendere un
procedimento di sfratto, con tutto quello che comporta in termini di tempo e di
costi?
La procedura non è quella di sfratto, ma di
rilascio del bene: molto più breve e meno costosa; ma il tempo di rilascio del
bene dipende dai singoli tribunali.
Per poter seguire questa procedura sarà necessario prevedere apposite clausole
nell’atto di rent to buy: il notaio saprà dare adeguati consigli
5. ci sono altre tutele che il
venditore deve adottare?
E’ opportuno che il canone sia più elevato
rispetto ad un normale canone di locazione e che la parte dei canoni che il
proprietario potrà trattenere nel caso in cui non si arrivi alla vendita siano
concordati in modo che il proprietario venga adeguatamente indennizzato per la
mancata conclusione di altri affari. Ciò indica anche la serietà dell’impegno
del conduttore all’acquisto del bene.
6. il conduttore è tutelato?
Si. la legge prevede la trascrizione nei registri
immobiliari del contratto di rent to buy, che consentirà al conduttore di
acquistare il bene libero da ipoteche, pignoramenti, o altre pregiudizievoli,
che emergano dopo la trascrizione del rent to buy. la trascrizione ha una
durata massima di 10 anni. Questa tutela permane anche in caso di fallimento
del venditore.
7. cosa può essere oggetto del rent
to buy? anche gli immobili in costruzione?
Il rent to buy può avere ad oggetto qualsiasi
immobile: appartamenti, autorimesse, cantine, negozi, uffici, capannoni e
negozi. Persino terreni. Può avere ad oggetto un immobile in costruzione. Tuttavia se il bene è allo stato grezzo, sarà necessario cancellare l’ipoteca
che grava sul bene; è però possibile prevedere l’accollo del mutuo. Per le
imprese di costruzione il rent to buy potrebbe rappresentare un valido
strumento per pagare le rate del mutuo originariamente contratto per la
costruzione.
8. per il rent to buy relativo ad un
immobile in costruzione, se l’impresa fallisce il conduttore perde il proprio
denaro?
No: il contratto di rent to buy continua anche in
caso di fallimento del proprietario. inoltre, la vendita non è soggetta a
revocatoria fallimentare, se pattuita al giusto prezzo e si tratta di
abitazione principale del conduttore o dei suoi parenti o affini più stretti.
9. il conduttore/acquirente può
riservarsi la nomina di un terzo in sede di rogito?
Si, la legge è elastica sul punto e prevede la
facoltà di riservarsi la nomina di un terzo come in tutti i contratti
preliminari. E’ anche possibile prevedere la cessione del contratto.
10. quali imposte si pagano? il rent
to buy è conveniente?
Bisogna distinguere se chi concede il godimento
in vista della futura vendita è un privato o un’impresa, e bisogna distinguere
anche tra imposte dirette (a carico del proprietario/venditore) ed indirette (a
carico del conduttore/acquirente). Si deve, inoltre, tenere conto che non c’è
ancora una disciplina specifica sul piano tributario.
In ogni caso, per valutare i vantaggi (o gli
svantaggi) fiscali è necessario valutare la specifica posizione fiscale del
venditore, facendo un’analisi economica e fiscale del singolo caso concreto anche per questo motivo il cliente ha bisogno fin
dall’inizio della collaborazione di un professionista. Naturalmente i notai
italiani sono competenti a valutare l’operazione nel complesso ed a consigliare
il cliente. La consulenza notarile consente di affrontare con completezza,
serietà e professionalità, ogni singola questione fin dal momento iniziale così
da evitare danni futuri.
Va precisato che nel periodo del godimento
(paragonabile alla locazione), le imposte legate al possesso dell’immobile sono
a carico del proprietario, come in qualsiasi contratto di affitto. Le spese di trascrizione del contratto nei
registri immobiliari sono, invece, a carico dell’acquirente, come le spese ed
imposte dovute per l’atto di compravendita dell’immobile.
Per avere, informazioni
approfondite contattami pure...
Marco Ricchi
Servizi Immobiliari Gatto
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Latina, Via Priverno 12
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