La nuda proprietà spiegata in 9 passi
Di fronte alla crisi della compravendite e
dell’accesso al credito, ma anche a causa dell’incertezza dei mercati
finanziari, aumenta l’interesse degli italiani per la nuda proprietà. Si tratta
di un fenomeno che va di pari passo con l’evoluzione demografica
del nostro paese e per capire che cos’è esattamente e quali vantaggi può
offrire, sia per chi vende che per chi acquista, vi ho preparato un piccolo
vademecum di domande è risposte per capire meglio questo l’investimento nella
nuda proprietà.
1. Cos’è la nuda proprietà?
La nuda proprietà è il valore dell’immobile
decurtato dell’usufrutto. Quindi in parole semplici, vendere la nuda proprietà
significa vendere il proprio immobile, ma tenendo per sé il diritto di viverci
per tutta la vita.
2. Quali sono i vantaggi della nuda
proprietà per chi vende?
Chi vende la nuda proprietà dell’immobile si
riserva il diritto di abitare e godere l’immobile per tutta la vita, incassando
subito un capitale che può aiutarlo a vivere meglio, in tranquillità, oppure aiutare
i suoi figli a comprare una casa e/o avviare un’azienda.
3. E per chi compra?
Chi compra la nuda proprietà acquista un
immobile oggi, a un prezzo agevolato, in base a l’età
dell’usufruttuario. Durante il periodo in cui l’usufruttario rimane in casa, la
nuda proprietà si rivaluta doppiamente: sia grazie all’incremento del valore di
mercato dell’immobile, sia grazie all’avanzamento dell’età dell’usufruttario.
4. Chi è l’usufruttuario?
L’usufruttario è chi, una volta ceduta la nuda
proprietà di un immobile, ha il diritto di goderne l’uso per tutta la vita o
entro un periodo determinato in fase di contratto. L’usufruttuario può essere
una persona sola oppure due coniugi. Se vuole, l'usufruttuario può anche
affittare l’immobile o vendere l’usufrutto a terze persone nei limiti dei
termini previsti nel contratto della vendita della nuda proprietà.
Eventualmente, l’usufrutto è trasferibile ai terzi sempre nei limiti previsti
nel contratto della vendita della nuda proprietà, oppure in accordo con il nudo
proprietario post-contratto.
5. Chi è il nudo proprietario?
Il nudo proprietario è chi ha il diritto di
proprietà su un immobile, ma non il diritto di goderne l’uso. Il nudo
proprietario ha la facoltà di trasferire a terzi in qualsiasi momento la nuda
proprietà dell’immobile stesso, potendo nel caso realizzare un guadagno perché
l’immobile può essersi rivalutato, e contemporaneamente, trascorso il tempo,
sarà aumentata l’età dell’usufruttuario.
6. Si può vendere anche la nuda proprietà
di una seconda casa o di una casa affittata?
Sì, tutti i vantaggi rimangono gli stessi. Nel
caso in cui la casa sia affittata, l’usufruttuario continuerà a percepirne gli
affitti.
7. Com’è calcolato il prezzo di vendita?
Partendo da una perizia professionale del valore
del mercato dell’immobile redatta da un professionista, si applica un
coefficiente secondo l’età dell’usufruttario (abitante/i) della casa. Questi
coefficienti sono redatti periodicamente dal ministero delle finanze e sono
basati sulle aspettative di vita statistica in Italia e sul tasso di interesse
legale in vigore. In ogni caso il prezzo di vendita, una volta ascoltati i
suggerimenti del professionista è stabilito dal venditore.
8. Chi paga le spese, l'ici e l' irpef?
Generalmente le spese di manutenzione ordinaria
dell’abitazione sono a carico dell’usufruttario (custodia, amministrazione,
manutenzione generale). L’usufruttario è tenuto a mantenere l’immobile in buono
stato, senza danneggiarlo o modificarlo all’insaputa del nudo proprietario.
Così come le spese straordinarie (le spese strutturali) sono a carico del nudo
proprietario.
Ciò può essere comunque oggetto di trattativa tra
le parti. Giuridicamente si afferma che il pagamento dell'ici (ma anche
dell'irpef) è a carico di chi ha la disponibilità del bene, proprio perché gode
di un diritto reale. L'articolo 1008 del codice stabilisce infatti che "l'usufruttuario
è tenuto, per la durata del suo diritto, ai carichi annuali, come le imposte, i
canoni, le rendite fondiarie e gli altri pesi che gravano sul reddito".
9. Cosa significa usufrutto a tempo e
come si calcola?
L'usufrutto a tempo è la possibilità di usufruire
dell'immobile del quale si è ceduta la nuda proprietà per un periodo di tempo
predeterminato e quindi non legato all'età dell' usufruttuario. Consiglio di
calcolare il valore commerciale dell' usufrutto a tempo scontando gli anni
della durata dello stesso dall'aspettativa di vita media indicata dall'Istat
che oggi si aggira intorno agli 85 anni, facendo quindi riferimento alle
normali tabelle per il calcolo della nuda proprietà. Ad esempio il valore della
nuda proprietà di un immobile con un usufrutto a tempo della durata di 10 anni
viene calcolato come se l'usufruttuario avesse 75 anni e di conseguenza la nuda
proprietà ha il valore commerciale pari al 65% del valore della piena
proprietà. Qualora l'usufruttuario decedesse durante il periodo in cui
l'usufrutto a tempo fosse ancora in vigore, l'usufrutto e la nuda proprietà si
congiungerebbero nella piena proprietà e l'immobile entrerebbe nella piena
disponibilità del nudo proprietario.
Per avere, informazioni
approfondite o maggiori dettagli contattatemi pure...
Marco Ricchi
Servizi Immobiliari Gatto
S.r.l.
Latina, Via Priverno 12
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